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¿Puedo dividir mi casa en dos? (Actualizado al 2020)

Debido al gran número de visitas que hemos tenido y la gran cantidad de preguntas sobre la posibilidad de dividir (o segregar) una casa en dos sobre este artículo que escribimos originalmente el 13 de diciembre de 2015, vamos a actualizar y ampliar la información sobre este tema para que nuestros lectores queden mejor informados.

 

1.    Vamos a estructurar las respuestas de la futura división de la propiedad dependiendo si incluye una parcela, una vivienda individual, un apartamento o una combinación de algunas de estas circunstancias.

 

      1. ¿División o segregación de parcela o terreno?

Lo primero es tener claro si se quiere segregar o dividir el terreno, finca o parcela Téngase en cuenta que la segregación supone separar un parte de una finca registral estableciendo una nueva más pequeña: en este caso quedaría la finca matriz u original pero más pequeña y la parcela segregada. Hay que tener en cuenta que fiscalmente se tributa por el valor sólo de la finca segregada, que suele ser la más pequeña.

En una división, una finca original registral se divide en dos nuevas fincas registrales o más, y por tanto desaparece la finca matriz. Fiscalmente esta operación tributa por el valor total de la finca original.

En ambos casos el Impuesto que grava la operación es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía dependiendo de la Comunidad autónoma donde se encuentre la finca: pero está alrededor del 1 o 1,5% del precio declarado.

Pero antes de proceder a realizar la segregación o división de la finca se debe comprobar el planeamiento vigente de la finca en cuestión. Para eso se debe visitar el departamento de urbanismo de la localidad e indagar si la parcela más pequeña segregada o divida cumple con la “parcela mínima” que marque el Plan General de la localidad.

También habrá que tener en cuenta los accesos a vía pública, ya que no se puede vender una parcela que no tenga acceso a una vía pública, de ser así el propietario de la parcela original deberá prever un vial a través de su terreno para este menester. Asimismo, se debería tener en cuenta el futuro acceso a las infraestructuras de agua, electricidad y saneamiento si no se tiene en el momento de la segregación o división ya que las zanjas para llevar estos servicios ocupan un espacio y tendrán que pasar por algún sitio.

 

En caso que la parcela firme parte de una urbanización y se cumpla con la parcela mínima explicada arriba también se deberá pedir permiso a la comunidad de propietarios.

 

Normas que deben cumplirse

A continuación, os muestro algunas de las normas que se deben cumplir para obtener el certificado de habitabilidad necesario para conectar el agua y la electricidad:

 

La independencia de acceso a la propiedad.

Tener un mínimo de 30 metros cuadrados en cada uno de los nuevos apartamentos incluyendo baño y cocina.

Dimensión mínima del salón; 10 metros cuadrados. (Aunque esto depende del tipo de habitación).

Aislamiento del muro medianero entre las dos viviendas (20 centímetros como mínimo), aunque existen otras técnicas de construcción que podría disminuir ese tamaño.

Soluciones de aislamiento térmico y acústico para el cerramiento externo del nuevo apartamento. También es importante para confirmar el tamaño mínimo de parcela en caso de una villa o casa individual. Estos requisitos pueden cambiar en cada municipio.

Si usted se enfrenta con un caso complicado de distribución y división de una vivienda, recomiendo encarecidamente la obtención del asesoramiento de un arquitecto. He estado involucrado en casos que son desgarradores y podría haber sido resueltos desde el principio en una fracción del costo.

La cédula de habitabilidad es tratado en el ayuntamiento correspondiente y requiere el certificado de un profesional técnico. Se incluyen las normas vigentes sobre prevención de incendios y superficies mínimas, el resto es general para toda España.

Además, con el fin de proceder a la división de una vivienda se necesita lo siguiente :

Licencia de Construcción: solicitado al ayuntamiento, pagar la tasa municipal. (Por lo general, alrededor del 4% del costo de construcción estimado).

Elaboración del proyecto: un proyecto técnico debe ser realizado por un arquitecto. La división de una casa en dos contempla la segregación de una propiedad, que debe ser ejecutada por un profesional cualificado (arquitecto). También, en la parte legal habrá una nueva escritura además de la original ya que tendremos la nueva vivienda segregada.

¿Qué profesionales deben participar?

La división de un apartamento o casa en dos o más partes es una obra de cierta importancia, que requiere la presencia de personal técnico adecuado. Además de los servicios de un arquitecto usted debería contratar los servicios de un abogado para redactar la escritura de segregación, que es autorizada por un notario y registrar la nueva vivienda resultante en el registro de la propiedad.

 

Siempre es aconsejable consultar con los profesionales implicados con el fin de calcular los gastos.

 La división de una vivienda es a menudo una buena manera de obtener unos ingresos, y se realizan con frecuencia en grandes apartamentos en Madrid y Barcelona que se venden o mejor alquilar los apartamentos más pequeños. Sin embargo, los resultados de cada vivienda después de la división no puede ser tan bueno: habitaciones pequeñas, el exceso de pasillos, torpe accesibilidad de las viviendas, etc. Así que es aconsejable obtener el consejo de un buen profesional de antemano. 

 

2. Dividir una casa en dos.

Antes de dar el primer paso, se debe comprobar la normativa de la comunidad autónoma, en concreto, la Ley de habitabilidad o de espacios mínimos de una vivienda (cada comunidad autónoma tiene sus propias leyes respecto a los requisitos mínimos para que una vivienda sea una vivienda. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños, que debe cumplir una vivienda para ser habitada. Ver aquí mi artículo ¿Cuál es el tamaño mínimo legal de una vivienda en España? 

 

No todo termina aquí también hay que analizar las ordenanzas locales del ayuntamiento. Asimismo, es conveniente averiguar por parte del administrador de la comunidad de vecinos si la casa forma parte de un edificio o urbanización. como entiende él/ella la aplicación la Ley de Propiedad Horizontal a tu caso. Es importante saber que tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir la vivienda. Esta autorización es concedida por el órgano correspondiente que en la mayoría de los casos si la vivienda está ubicada en una zona urbana corresponde al ayuntamiento. Si la vivienda se encuentra en zona no urbanizable o urbanizable, antes conocido como suelo rústico en cuyo caso le corresponde también a la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda y al propio ayuntamiento que normalmente tramita la solicitud a la comunidad autónoma.

Cuando la vivienda forma parte de un edificio, es necesario tener, además, el permiso de la comunidad de propietarios para realizar la división. La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división de la vivienda.

La Ley de Propiedad Horizontal fue modificada y eliminó el requisito de la unanimidad. Actualmente, es necesario el voto de las 3/5 partes de la comunidad (Art. 10.3B)”, salvo que sea “a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas en cuyo caso tendrá carácter obligatorio (Arto. 10.1E)”.

El artículo 10.3 de la LPH estipula que un intento de aportar claridad a este denso apartado, que se requiere autorización administrativa, en todo caso, para lo siguiente:

La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 Ley de Suelo. El art. 17.6 Ley del Suelo, la cual establece que la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca. Es requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.

 

Sin embargo, no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

A) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

B) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

Se requiere también autorización administrativa para la división, segregación, agregación y agrupación de pisos o locales y la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 Ley de Suelo.

 

Esta reforma ha supuesto la derogación expresa del artículo 8 que exigía el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios que tenía que distribuir las cuotas sin alteración de las demás.

Ahora, por una parte, al art, 10.1 e) las permite sin acuerdo previo de la Junta si está relacionada con actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas. Pero, por otra parte, el artículo 10.3b, contrata que precisan autorización Administrativa sin determinar cuál es la Administración competente para autorizarlas, aunque se supone que la Ley hace referencia a la Administración local, ya que numerosa legislación autonómica y numerosas ordenanzas vienen ya exigiendo autorización municipal para estas actuaciones.

Fuera de estos supuestos, si un propietario quiere realizar alguna de estas actuaciones sobre los pisos o locales de su titularidad necesitará:

No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios. La comunidad podrá oponerse solamente si la segregación no se ajusta a lo establecido en los Estatutos o normativas urbanísticas, o perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble.

Una vez realizado todo el proceso descrito arriba se debe proceder a la Redistribución de las cuotas.

La división de la vivienda supone una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Generalmente, esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, hay que modificarla un trabajo que recae sobre el administrado de las fincas. Por cierto, el acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la vivienda o sea el acuerdo que se presente a la junta de propietarios debe ilustrar con números los nuevos porcentajes

 

El proyecto de Obra

La reforma que se realiza para crear dos viviendas independientes es una obra que exige licencia de obra mayor, y aquí es donde entramos nosotros los arquitectos entramos en la acción ya que un arquitecto debe realizar el proyecto de obras para dividir la casa y que partir del 2007 tiene que cumplir con el Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas, requisitos mínimos de habitabilidad etc. 

Obviamente las nuevas viviendas deberán tener entradas independientes a cada una de las viviendas, una superficie mínima, mejorar el aislamiento térmico y acústico entre las viviendas para cumplir con las nuevas exigencias del Código Técnico.

En cuanto al coste, depende de la envergadura de la obra, pero una inversión media para una reforma integral se sitúa en 1.000 y 450 euros el metro cuadrados según se trate de una reforma simple donde no necesite tocar los cuartos húmedos como baños y cocinas, o donde haya que demoler todo el interior.

 

Escriturar y registrar

Una vez concluidos todos los trámites que hemos explicados anteriormente ya podemos elevar a escritura pública las nuevas viviendas para acceder al Registro de la Propiedad. Ha de inscribirse en el Registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales y a pasar por caja ya que la escritura de división supone un hecho imponible del Impuesto de actos jurídicos documentados.

Como bien sabéis sin la escritura pública no se pueden inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad.

Es conveniente aclarar que la propia forma de la vivienda determina en gran parte como es más conveniente realizar la división; por ejemplo, si se trata de una casa independiente o de un piso que forme parte de un edificio.

En una vivienda individual aislada, la división puede ser: horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente, o vertical, llamada división horizontal tumbada, en la que se divide la finca de arriba abajo creando dos chalets apareados.

Finalmente, hay que pedir licencia de primera ocupación para que cada vivienda pueda tener su propio suministro de luz, agua y gas. La división de un piso puede hacerse dividiendo el espacio en dos viviendas o por segregación, cuando solo se separa una parte del piso como ya hemos comentado anteriormente.

Espero que este artículo haya sido de ayuda, pero si queda alguna no duden en realizar una consulta en el blog donde les responderé a la mayor brevedad posible.




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Comentarios: 12
  • #1

    Mario (jueves, 14 marzo 2019 23:26)

    Enhorabuena por el articulo, me ha sido de mucha utilidad.Les planteo mi situación: Actualmente estoy barajando la posibilidad de adquirir una vivienda de 195 mtrs con la intención de Dividirla en mi caso en 3; con la intención de vivir yo en la central (1ªvivienda) y alquilar las otras 2. Dividiría del siguiente modo: Una vivienda de 45 Metros (ya es físicamente independiente con tabique y su puerta propia), otra (la central) de 90 metros(sin puerta ni ventanas),y la restante de 60 metros, que dispone ya de puerta también por otra calle. Mi pregunta es si a la hora de Dividir lo puedo hacer de una vez o son 2 divisiones independientes, y por lo tanto debo realizar el proceso de legalización 2 veces... y si veis alguna traba legal que yo no esté contemplando. Como detalle indicar que esta vivienda formó parte de una división horizontal previa, en la que la parte de arriba es de una propietaria y la de abajo vendría a ser la mía(bajo). No hay constituida comunidad y no se si esto me beneficia o va en mi contra a la hora de acometer el proyecto. Muchas gracias por la ayuda. Un saludo.

  • #2

    Juan Pacheco (viernes, 12 junio 2020 17:39)

    Hola Mario.

    Primero por pedirte disculpa por no contestar antes. Al parecer tu pregunta no fue filtrada por la página web y como tengo cientos de artículos escrito, lo he visto hoy por pura casualidad.
    Primero, es mejor hacer todas las divisiones de una vez.
    Segundo, como le digo a todo el mundo, hay que comprobar que las viviendas resultantes de la división cumplen con la vivienda mínima y con las nomas de habitabilidad de tu comunidad autónoma.
    Con referencia a no tener la comunidad de propietarios constituida creo que te beneficia más que perjudicarte.

    Un saludo

    Juan Pacheco

  • #3

    Beatriz (domingo, 09 agosto 2020 00:55)

    Hola Juan,
    Ante todo, muchas gracias por tu artículo, es de gran utilidad. En mi caso, estoy analizando la adquisición de una vivienda independiente, no pertenece a una comunidad de vecinos, que actualmente ya se encuentra dividida en dos (planta 0 y planta -1) ambas plantas están construidas como viviendas, cada una una cuenta con su propia cocina, sanitarios, entrada desde la vía pública.. y no se comunican entre sí. Pero están registradas como única vivienda, ya que en la Nota simple solicitada aparece inscrita como vivienda de dos plantas, cuya planta principal está habilitada con todas las dependencias de vivienda y la planta baja figura como sótano diáfano.

    Mi intención es comprar esta vivienda, pero con 2 compradores, por una lado la planta principal comprada con mi nombre como persona física, destinada a vivienda y por otro lado la planta baja/sótano comprada por la sociedad de la que soy administradora, ya que la idea es destinar la planta baja a la actividad de la empresa, como almacenaje.

    En este caso, por lo que he podido averiguar hasta ahora, antes de formalizar la compra/venta, la vivienda debe ser segregada, para que cada uno (persona física y persona jurídica) pueda comprar su parte.

    En este caso, se debería contar también con licencia de obra? ya que no sería necesaria ninguna obra, por estar actualmente divida y sin comunicación interior entre ellas.

    He solicitado información por diferentes vías, y hasta hora la información que he obtenido ha sido diferente en cada consulta a diferentes profesionales.

    ¿Cuáles serían los pasos para poder llevar a cabo la operación correctamente?

    Muchas gracias de antemano

  • #4

    Juan Pacheco (lunes, 31 agosto 2020 18:55)

    Hola Beatriz.

    Perdona la tardanza en contestar tu pregunta pero acabamos de regresar de vacaciones.

    Lo único que necesitas es de realizar una división horizontal suponiendo que dispones de un proyecto de la vivienda completa. Cualquier notario te podrá aconsejar lo que necesitas ya que cada notario trabaja de forma diferente pero en principio teniendo unos planos de distribución de la vivienda completa se podría realizar la división horizontal, registrarlas en el Catastro y dar de alta en el ayuntamiento para que cada una pague su correspondiente IBI.

    Juan Pacheco

  • #5

    María (jueves, 03 septiembre 2020)

    Hola, tengo un piso ubicado en un edificio de 6 plantas (cada planta es un piso). El mío es el único que tiene dos puertas de acceso a la escalera y como es bastante grande (tiene dos baños y sería muy sencillo habilitar otra cocina) había pensado en alquilar una parte de forma temporal hasta que la situación mejore. En el contrato incluiría los gastos de agua y luz para no tener que hacer dos acometidas de cada servicio ¿Seria posible sin hacer segregación y registrarla?

    Muchas gracias y saludos.

  • #6

    Juan Pacheco (jueves, 03 septiembre 2020 10:12)

    Hola María.

    No veo el problema, ya que puedes alquilar una parte de tu vivienda. En el contrato describiría muy bien las habitaciones que se alquilan, acceso a la vivienda, uso de baños etc como precaución. En este caso obtendría asesoramiento de un abogado para la redacción del mismo.

  • #7

    Juan (jueves, 17 septiembre 2020 20:08)

    Buenas tardes.
    Mi consulta es la siguiente: tengo un piso que quiero dividir en 2 (cumpliría con todo lo que has comentado anteriormente), tengo permiso del ayuntamiento y licencia.
    ¿Es necesaria la aprobación de 3/5 partes de la comunidad? En los estatutos no especifican nada. En caso de que no me lo acepten, puedo hacer la obra, dividir el piso (para alquilarlo) y no escriturar?
    Es decir, teniendo todos los permisos para hacer la división y la comunidad no lo acepta, ¿puedo segir adelante con la división?
    Muchas gracias y un saludo

  • #8

    Hola Juan (viernes, 18 septiembre 2020 11:58)

    En mi experiencia todo lo que requiere una gran inversión es mejor realizarlo legalmente pues a la larga puede acarrear problemas.
    Si tienes licencia del ayuntamiento es un gran paso para poner presión sobre la comunidad.
    Preguntas si puedes hacer la obra y no escriturar, pues claro, pero recuerdas que no podrás vender el piso en un futuro como un piso independiente.
    Con referencia a la comunidad mientras no cambien ningún elemento común como una nueva entrada,nuevo contador de agua luz etc sería como una reforma interior de tu vivienda.
    Insisto lo mejor sería hacerlo todo por la vía legal ya que supongo se trata de una gran inversión.

    Juan Pacheco

  • #9

    Juan (lunes, 21 septiembre 2020 09:13)

    Buenos días.
    Si que tendría que modificar contadores de agua y luz. Además la calefacción es comunitaria.
    En cuanto a las entradas sería la puerta principal desde el portal (no tendría que modificar nada) y la segunda por fachada directa desde la calle (antes era local por lo que tendría que adaptar el hueco).
    Una última aclaración, para hacerlo todo legal sería necesaria la aprobación de la comunidad, no? Es decir, si no la tengo, pero lo hago como le indico, siempre podré alquilar los dos pisos, aunque no podré escriturar ni vender en ese estado. O pueden denunciarlo y que el ayuntamiento me obligue a deshacer lo.
    Muchas gracias

  • #10

    Juan Pacheco (lunes, 21 septiembre 2020 10:25)

    Hola Juan,

    Si, lo suyo es pedir permiso a la comunidad,
    Lo de denunciarlo a al ayuntamiento lo veo dificil ya que ellos te han dado la licencia de obra, ¿no?.
    Con referencia a lo de alquilar los pisos con o sin permiso de la comunidad es un tema que puedes averiguar leyendo l0s estatutos de la comunidad pero de todas formas no creo que prohiban alquilar pisos en tu comunidad.
    Creo que mejor es ir paso a paso sin anticiparte a nada.

    Un saludo

    Juan Pacheco

  • #11

    Juan (lunes, 21 septiembre 2020 11:37)

    Buenos días.
    El problema es que no me va a dar la aprobación la comunidad, para hacer las 2 viviendas (por lo que me han dado a entender extraoficialmente).
    ¿Puedo hacer algo al respecto? Es decir, sin esa aprobación de la comunidad, puedo hacer lo que quiera (2 viviendas) o mejor hacer 1 que para eso no me van a poner pegas.
    A mi me interesaría hacer 2, pero ¿es legal hacerlo sin su aprobación?
    Muchas gracias de antemano

  • #12

    Juan Pacheco (lunes, 21 septiembre 2020 17:48)

    Mi recomendación es hacer lo legal.
    Una comunidad es como un matrimonio en el que hay que convivir toda la vida y si algunos vecinos te quieren hacer la vida difícil lo pueden hacer.

    Juan

Al ser imposible conocer en profundidad cada caso, todos los consejos y contestaciones a la preguntas realizadas en este blog, los consejos dados son propiciado en términos generales por lo que se deberá contrastar con el asesoramiento privado de un abogado  y/o un arquitecto para estudiar en profundidad su caso.

As it is impossible to know in detail every case asked in this blog all our replies are given in good faith but we strongly suggest that you obtain private advice from a solicitor /and /or  architect who will be able to study in depth your own particular case.