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¿Cuál es el tamaño mínimo legal de una vivienda en España? (Actualizado)

Si divides una casa en dos, ¿qué espacios mínimos debes tener en cuenta para que esa vivienda se pueda escriturar como vivienda?

 

Ha existido una norma en España desde el año 1944, en concreto, la Orden del Ministerio de la Gobernación del 29 de febrero de 1944, por la que se establecen la condiciones mínimas que han de reunir toda clase de viviendas, sea cual fuere la entidad o particular a quienes pertenezcan. Esta normativa sigue vigente en varias  regiones autónomas (entre ellas la región de Murcia) y donde no dispongan de una ley de habitabilidad.

 

En la Comunidad Valenciana

En la Región Valenciana existe el Texto Integrado de la Orden de 7 de diciembre de 2009 de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda por la que se aprueban las condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de octubre.

 

En la Región de Murcia existe la ley 5/1995, de 7 de abril de condiciones de habitabilidad en edificios de viviendas y de promoción de la accesibilidad general. Esta normativa sin embargo se desarrolla en el ámbito de la accesibilidad más que en la esfera de la habitabilidad por lo que se sigue utilizando la Orden del Ministerio de la Gobernación del 29 de febrero de 1.944

 

En Cataluña

El Gobierno catalán aprobó el 31 de octubre del 2012 un decreto que regula las condiciones de habitabilidad que deben reunir las viviendas y que rebaja de 40 a 36 metros cuadrados la superficie mínima que ha de tener cualquier piso de nueva construcción. La norma, tenía por objetivo flexibilizar las exigencias de diseño de las viviendas y adecuarlas a la nueva realidad socioeconómica, modificando el decreto aprobado en el año 2009, que establecía que los pisos nuevos debían tener una superficie mínima de 40 metros cuadrados.

 

En la Región de Murcia

En esta región no existe una orden similar a la valenciana o catalana por lo tanto se rige aún por la Orden del Ministerio de la Gobernación del 29 de febrero de 1.944, y en lo referente a la accesibilidad a Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia entre otras.


Como ejemplo tomaremos la normativa Valenciana:

Aunque pueden existir algunas pequeñas variaciones entre las normativas de otras comunidades y la nacional, en la mayoría de los casos las limitaciones en cuanto a tamaños y número de habitaciones son muy parecidas. Hay que decir que aparte de las normativas de las comunidades autónomas también tendríamos que tener en cuenta las normativas municipales y de planeamiento local tal como planes parciales, estudios de detalles etc.

 

Otro factor muy importante que tenemos que debemos tener en cuenta es que siempre es de aplicación aquella normativa que sea más restrictiva.

En primer lugar tendremos hay que distinguir si la edificación es de nueva construcción o se trata de una rehabilitación. En segundo lugar tendremos en cuenta si la vivienda será adaptada (será usada por un minusválido). En tercer lugar si el uso del edificio será para alojamiento y en cuarto lugar si el edificio es existente y lo estamos sometiendo a una rehabilitación.

 

Vivienda mínima de nueva construcción

Superficies útiles mínimas

La superficie útil interior de una vivienda tipo será 30 m2.

La superficie útil interior de una vivienda-apartamento será 24 m2.

La vivienda puede tener distintos grados de compartimentación, según se agrupen o no en un mismo recinto los diferentes espacios básicos.

Los recintos que componen la vivienda contarán con la superficie mínima indicada (imagen).

 

En las viviendas de dos o más dormitorios, al menos uno de ellos tendrá 10m2 útiles, sin incluir el espacio para almacenamiento.

El lavadero, podrá ubicarse en la cocina, en el baño, en el aseo o en un recinto específico para esa función, reservando siempre la superficie necesaria para la colocación y uso de los aparatos previstos.

 

Relación entre los distintos espacios o recintos

La relación entre los espacios de la vivienda cumplirá con las siguientes condiciones:

a) El espacio para la evacuación fisiológica se ubicará en un recinto compartimentado, pudiendo albergar éste la zona de higiene personal.

b) Todo recinto o zona de la vivienda en el que esté ubicada una bañera o una ducha, se  considerará como local húmedo a los efectos del Documento Básico HS 3 Calidad del aire interior del Código Técnico de la Edificación, y sus acabados superficiales cumplirán lo establecido en el Artículo. 5 d) de esta disposición. (Aquí la normativa nos avisa que se tiene que tener en cuenta todo lo dispuesto a la ventilación de cuartos húmedos)

c) Cuando la vivienda tenga más de un dormitorio, se podrá acceder a un espacio para la higiene personal desde los espacios de circulación de la vivienda.

d) El baño y el aseo no serán paso único para acceder a otra habitación o recinto.

 

Alturas de techos y espacios entre mobiliario

1. En la vivienda la altura libre mínima será de 2,50 m, admitiéndose descuelgues hasta 2,20 m, con ocupación en planta de cada recinto de hasta el 10% de su superficie útil. En espacios de circulación, baños, aseos y cocinas, la altura libre mínima podrá ser de 2,20 m.

2. En las habitaciones o recintos deberán poder inscribirse dos tipos de figuras mínimas:

a) Las figuras libres de obstáculos, que permitan la circulación por la vivienda. Estas figuras se  pueden superponer entre sí, si las funciones se agrupan en el mismo recinto.

b) Las figuras para mobiliario que permitan la ubicación de muebles en la vivienda. Estas figuras no se pueden superponer con ninguna otra figura, por estar destinada cada una a su mobiliario específico. El abatimiento de las puertas puede invadir la figura libre de obstáculos y las figuras para mobiliario.

Esto quiere decir que se debe inscribir un círculo libre de obstáculo de las siguientes dimensiones:

Figuras mínimas inscribibles (en m).

Vamos a embarcarnos en describir una casa de tamaño mínimo en la región de Valencia utilizando su Orden del 7 de diciembre de 2009 del Ministerio de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda que aprueba las condiciones de diseño y desarrollo de calidad.

especificando los tamaños mínimos para cada habitación y el tamaño mínimo para una vivienda que resulta ser de 30 m2 de superficie útil o de 24 m2 si se trata de un apartamento. Por superficie útil me refiero a la superficie del piso excluyendo los muros exteriores e interiores, en otras palabras, el área real sobre la que puede pisar.

Incluso los aparatos sanitarios deben tener un tamaño mínimo aceptable, por ejemplo, el ancho mínimo aceptado para los lavabos, WC, bañera y ducha son de 70 cm, para el fondo se acepta las medidas proveídas por los fabricantes.

También tenemos que tener en cuenta los espacios mínimos utilizables (en frente de estos sanitarios) a tener en cuenta y que deben estar libres de obstáculos, por ejemplo, debemos tener un espacio utilizable de 70 cm frente a un lavabo, inodoro y bidé y 60 cm delante de la ducha plato y bañera.

 

¿Qué pasa con la zona del lavadero?

Incluso el área del lavadero debe ser de un tamaño mínimo, aunque esta zona podría incorporarse a la cocina o al baño si no hay una zona con dedicación exclusiva para este fin. La lavadora y la secadora deben tener un ancho de 60 cm, aunque la secadora se puede colocar encima de la lavadora o viceversa. Debe haber un lavabo y este artículo sanitario debe tener al menos 45 cm de ancho. El área de profundidad para el aparato mencionado anteriormente es de 60 cm. Delante de este equipo debe tener al menos 60 cm de espacio de trabajo.

 

Espacios de circulación vertical y horizontal

Todas las viviendas deben tener una abertura de entrada con un ancho mínimo de 80 cm y 2 m de altura y la casa debe tener al menos otra abertura (que podría ser una ventana) con un ancho mínimo de 90 cm de ancho con un total de 1.50 m2. Este espacio es para poder introducir muebles grandes.El ancho mínimo para los pasillos es de 90 cm, aunque será aceptable si se estrecha hasta 80 cm debido a algún elemento estructural en una longitud máxima de 60 cm.

En las escaleras, la altura mínima es de 2,20 m, aunque será aceptable una altura de hasta 2 m debido a algún elemento estructural para un máximo del 25% del área total de la escalera.

Los descansillos deben tener un ancho mínimo igual a su longitud con una longitud mínima de 70 cm, medida en la línea central de las escaleras.

 

En los edificios de más de una vivienda que tengan un itinerario para discapacitados, este itinerario debe prolongarse, dentro de la casa, hasta un dormitorio y también hasta una habitación para la higiene personal. Todos los huecos de puertas en este itinerario deben tener un ancho mínimo de 80 cm.

 

 

Almacenamiento y equipamiento

Cada casa tendrá espacio de almacenamiento para la ropa y las pertenencias que no será inferior a 0,80 m3 por usuario con una profundidad mínima de 55 cm, que puede tomar la forma de armarios empotrados, o un armario de los muebles, o ambos.

Secado de ropa y ropa de cama.

Para secar la ropa, podemos elegir una de las siguientes soluciones:

Sistema de secado natural en un espacio al aire libre como un patio cerrado o una terraza.

Un sistema de secado natural en una fachada exterior o en el interior del edificio, pero debe haber protegido las vistas desde la calle con algún tipo de pantallas.

En cualquier caso, los sistemas de secado no deben interferir con los huecos necesarios para la ventilación e iluminación del resto de la casa.

 

En todas las casas, las áreas indicadas a continuación, tendrán al menos el siguiente equipamiento mínimo:

Cocina: Un fregadero con agua caliente y fría y espacio para lavadora con grifo de agua.

Espacio para lavavajillas, cocina, horno y nevera con conexión eléctrica. Espacio para cocinar Espacio mínimo de encimera 2,50 m de longitud, incluido el fregadero y el área de cocina.

 

Acabados de superficies

Los cuartos húmedos (cocina, baño y aseo) deben estar revestidos con material lavable y ser impermeables a una altura mínima de 2.00 m. El recubrimiento en el área de cocción también requerirá ser a prueba de fuego.

Si las cocinas están ubicadas en un recinto donde se llevan a cabo otras tareas, este espacio también debe tener todas las paredes hasta una altura mínima de 2.00 m, terminado con material lavable y ser resistente al agua hasta una altura mínima de 2.00 m. El material debe ser también incombustible.





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Comentarios: 15
  • #1

    Laura (miércoles, 27 mayo 2020 00:43)

    He comprado un local comercial con el objetivo de convertirlo en vivienda y este artículo me ha ayudado mucho. Gracias.

  • #2

    Juan Pacheco (miércoles, 27 mayo 2020 09:36)

    Hola Laura.
    Gracias a tí por leer el artículo.

    Juan Pacheco

  • #3

    jose miguel (lunes, 22 junio 2020 14:34)

    Me han ofrecido un piso compartido en el que las medidas de mi habitación son de 3'50 de largo y 1'85 de ancho con el resultado de que poniendo una cama de 80 cm y los muebles apenas quedan unos 40 cm libres. ¿Es legal o podría reclamar con el agravante que soy persona discapacitada físicamente? Gracias.

  • #4

    Juan Pacheco (lunes, 29 junio 2020 11:41)

    Hola José Miguel.
    No mencionas en qué ciudad está situada esa habitación. Si tomamos el reglamento de la comunidad Valenciana, un dormitorio sencillo puede tener 2m X 1.80m = 3,60m2.
    El tuyo es de 6,30m2 por lo cual cumple ampliamente si se trata de un dormitorio sencillo, para uno doble debería ser 6,76m2.
    En los dormitorios no se especifica que se pueda inscribir un circulo libre de mobiliario de 1,2m de diámetro por lo que creo que cumpliría para un dormitorio sencillo y casi para uno doble.
    Espero que te haya sido de ayuda.

    Juan Pacheco
    Arquitecto

  • #5

    Rosa (jueves, 30 julio 2020 21:59)

    Hola Juan. He visto un piso en Santander (Cantabria) el cual tiene la altura del suelo al techo de 2,20m. Tendría algún problema si lo compro con la cédula de habitabilidad?
    Gracias

  • #6

    Juan Pacheco (viernes, 31 julio 2020 09:53)

    Hola Rosa.
    Yo me lo pensaría dos veces. No sé si podrás conseguir la cédula de habitabilidad, Normalmente la altura media para los pisos dependiendo del ayuntamiento y normativas locales son de 2.40 mínimo. Creo que sería agobiante vivir en un piso con esa altura y aunque consigas la cédula de habitabilidad si algún día decide venderlo te va resultar muy difícil.
    De todas formas estos son consejos personales y la decisión es tuya.
    Juan.

  • #7

    Julio Sánchez bernal (viernes, 04 septiembre 2020 09:11)

    Barcelona, cambio de uso de local a vivienda hay ayuntamientos,que tienen criterios diferente, en casos muy similiares

  • #8

    Juan Pacheco (viernes, 04 septiembre 2020 13:13)

    Hola Julio.

    A nosotros nos ha ocurrido que en el mismo ayuntamiento el mismo expediente visto por dos técnicos diferentes nos han dado diferentes soluciones.

    Juan Pacheco

  • #9

    Carlos (miércoles, 16 septiembre 2020 03:48)

    en Andalucia, que medida es la minima permisible para la entrada a salon-comedor?

    Gracias

  • #10

    Juan Pacheco (miércoles, 16 septiembre 2020 19:21)

    Hola Carlos.
    No se necesita tener una entrada. Puedes entrar directamente al salón/comedor desde la entrada de la vivienda. Habiendo dicho eso si pones un entrada muy pequeña yo tendría en cuenta el poder entrar con una silla de ruedas y normalmente en ese espacio se debería circunscribir un círculo de 1,.50m de diámetro.

    Juan Pacheco

  • #11

    José Almendros (miércoles, 25 noviembre 2020 08:16)

    Buenas,
    En breve me entregan una vivienda de nueva construcción en Andalucia, y resulta que tengo dos dormitorios que dan a un jardin trasero al cual se accede por una ventana balconera de dos hojas correderas. El hueco donde va recibida la ventana balconera es de 1,50 m, pero al correr la hoja de la ventana balconera, solo queda un espacio de 0,45 m. para el acceso al jardín. El dormitorio a su vez tiene 16 metros cuadrados de superficie útil. La verdad es que la medida del hueco al quedarse en tan solo 0.45 m para el acceso al jardin es ridiculo, ¿sabe usted si existe una normativa minima de ese acceso. He estado mirando en el CTE, y siempre se habla de acceso a la entrada que debe de ser como minimo de 0,80 m. ¿Pero para el resto de las estancias para su acceso cuanto es el ancho mínimo? ¿Existe un algún punto del CTE o de alguna normativa donde pueda encontrarlo para enseñarselo a la promotora?En el ayuntamiento he preguntado y no existe una normativa para su restricción. Gracias.

  • #12

    Juan Pacheco (miércoles, 25 noviembre 2020 09:56)

    Hola José.

    Planteas un buen problema que tiene diferentes soluciones pero que costará dinero.
    Primero decirte que no es obligatorio tener acceso al exterior desde un dormitorio, o sea que si la ventana al jardín no tuviese acceso alguno por ser una ventana digamos de 1.50m x 1.50m se cumpliría la norma que solo habla de superficie de luz y ventilación. Pero pensando de una solución práctica ¿no podrías cambiar la ventana corredera por una abatible y en el peor de los casos por una abatible de dos hojas?
    Obviamente la pregunta clave sería quien paga!!

  • #13

    José Almedros (miércoles, 25 noviembre 2020 10:46)

    El único acceso al jardín es por los dormitorios, y no estamos hablando de una ventana, sino de una ventana balconera, en este caso al ser balconera su medida aproximada es de 1,50 m x 2,10 m de alto.
    Al hablar de superficie de ventilación creo que tampoco cumpliría puesto que si el dormitorio tiene 16 metros cuadrados, debería tener 1/10 de ventilación mínima, y al quedar un hueco de 0,45 x 2,00 al correr una de las hojas , está claro que no cumpliría ventilación.
    Pero aparte del tema de ventilación debe existir alguna normativa de accesibilidad o de ancho mínimo de una hoja no? y si es así me gustaría saber en que normativa está.
    Muchisimas gracias

  • #14

    José Almendros (jueves, 26 noviembre 2020 13:39)

    ?

  • #15

    Juan Pacheco (viernes, 27 noviembre 2020 19:18)

    Hola José.

    He estado leyendo la Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.y no he encontrado nada respecto al ancho de las puertas.
    Con referencia al ancho de la puerta para la ventilación normalmente se tiene en cuenta el ancho del hueco no el de la hoja.

    Juan Pacheco

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