¿Puedo dividir mi casa en dos?

Esta es una de las pregunta que normalmente me hacen mis clientes. Claro, las circunstancias no cambian de un día para otro. Podría ser una ruptura irreconciliable del matrimonio, los adolescentes que abandonan el nido, la pérdida de seres queridos o, simplemente, la necesidad de realizar un ingreso adicional.

 

¿Es recomendable dividir una vivienda en dos?

El propósito de dividir una casa o apartamento puede ser diverso, pero la decisión del propietario siempre debe sopesar los costos y gestión de la construcción que tendrán que afrontar, el tiempo que llevará el trabajo y todo el proceso burocrático que conlleva el proyecto . Y, por supuesto, considerar la rentabilidad se obtendrá si la hay, para que la división se compense económicamente.

 

En cuanto a la financiación, tenga en cuenta que cada nuevo apartamento puede ser hipotecado independiente después de la segregación, ya que serán dos viviendas independientes.

 

La Ley de División Horizontal

El fundamento jurídico de la segregación de una vivienda se establece en la "Ley de Propiedad Horizontal", comúnmente conocido como la Ley Horizontal.

 

Sin embargo antes de dividir una casa o apartamento ciertas normativas deben ser tenidas en cuenta. En cuanto a los aspectos de planeamiento, las normativas de planeamiento existente de cada región deben ser analizadas; si bien es cierto que hay criterios comunes para el conjunto de España, es aconsejable consultar también la normativa de planeamiento existente del municipio y la la región región.

 

Hay otro factor que también debe tenerse en cuenta y es el replanteo real del piso (más importante que en una villa individual) sólo en el caso de que la división sea complicado de llevar a cabo, tales como la posición incorrecta de bajantes o insuficientes ventanas para el diseño propuesto. Además, otras regulaciones se deben considerar que son aplicables a aplicable a todo el territorio nacional, como las Normas Mínimas Habitabilidad donde se estipulan las dimensiones mínimas y número de habitaciones.

 

Obviamente, si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios, se debe obtener permiso de la misma.

 

Normas que deben cumplirse

A continuación os muestro algunas de las normas que se deben cumplir para obtener el certificado de habitabilidad necesario para conectar el agua y la electricidad:

  • La independencia de acceso a la propiedad.
  • Tener un mínimo de 30 metros cuadrados en cada uno de los nuevos apartamentos incluyendo baño y cocina.
  • Dimensión mínima del salón; 10 metros cuadrados. (Aunque esto depende del tipo de habitación).
  • Aislamiento del muro medianero entre las dos viviendas (20 centímetros como mínimo), aunque existen otras técnicas de construcción que podría disminuir ese tamaño.
  • Soluciones de aislamiento térmico y acústico para el cerramiento externo del nuevo apartamento.

También es importante para confirmar el tamaño mínimo de parcela en caso de una villa o casa individual. Estos requisitos pueden cambiar en cada municipio.

 

Si usted se enfrenta con un caso complicado de distribución y división de una vivienda, recomiendo encarecidamente la obtención del asesoramiento de un arquitecto. He estado involucrado en casos que son desgarradores y podría haber sido resueltos desde el principio a una fracción del costo.

 

La cédula de habitabilidad es tratado en el ayuntamiento correspondiente y requiere el certificado de un profesional técnico. Si se excluyen las normas vigentes sobre prevención de incendios y superficies mínimas, el resto es general para toda España.

Además, con el fin de proceder a la división de una vivienda se necesita lo siguiente :

  • Licencia de Construcción: solicitado al ayuntamiento, pagar la tasa municipal. (Por lo general, alrededor del 4% del costo de construcción estimado).
  • Elaboración del proyecto: un proyecto técnico debe ser realizado por un arquitecto. La división de una casa en dos contempla la segregación de una propiedad, que debe ser ejecutada por un profesional cualificado (arquitecto). También, en la parte legal habrá una nueva escritura además de la original ya que tendremos la nueva vivienda segregada.

¿Qué profesionales deben participar?

La división de un apartamento o casa en dos o más partes es una obra de cierta importancia, que requiere la presencia de personal técnico adecuado. Además de los servicios de un arquitecto usted debería contratar los servicios de un abogado para redactar la escritura de segregación, que es autorizada por un notario y registrar la nueva vivienda resultante en el registro de la propiedad.

 

Siempre es aconsejable consultar con los profesionales implicados,

con el fin de calcular los gastos.

 

La división de una vivienda es a menudo una buena manera de obtener unos ingresos, y se realizan con frecuencia en grandes apartamentos en Madrid y Barcelona que se venden o mejor alquilar los apartamentos más pequeños. Sin embargo, los resultados de cada vivienda después de la división no puede ser tan bueno: habitaciones pequeñas, el exceso de pasillos, torpe accesibilidad de las viviendas, etc. Así que es aconsejable obtener el consejo de un buen profesional de antemano.

 


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Comentarios: 30
  • #1

    Juan (sábado, 08 octubre 2016 16:20)

    En una casa que esta ya dividida por arquitectos y abocados no dicen las escrituras de que tiene que ser el muro de separación y el patio que es comun yo puedo asomarme a verlo y hay discrepancias por que dice que el muro tiene que ser cerrado y yo no estoy de acuerdo el muro se hace en mi terreno de un corral y el otro terreno es de los dos

  • #2

    Juan Pacheco Moreno (lunes, 10 octubre 2016 12:37)

    Hola Juan,
    Normalmente las medianeras (muro de separación) tienen que tener unas características que están dictadas por el propio ayuntamiento. Cada zona tienen sus propias normativas por lo que sería mejor hacer una visita al departamento de urbanismo de su pueblo y comentarlo con el arquitecto o aparejador de urbanismo. Por norma general los muros de patios tienen una altura máxima de 1,2m a 2m sólido y el resto debe ser de setos u otro material semi sólido como alambradas etc.
    Espero que esto le sea de ayuda.

    Juan Pacheco
    Arquitecto

  • #3

    Ana (domingo, 13 noviembre 2016 16:54)

    Duda bentajas mi maxre y su hermana heredaron la casa de mi abuela intentamos escrirurar pero nos quieren dar solo una escritura donde aparece la propiedad dividida y cada una como dueña de su parte y no tenemos idea como funcionaria esa escrirura

  • #4

    Juan Pacheco Moreno (lunes, 14 noviembre 2016 10:21)

    Hola Ana.
    No entiendo muy bien tu pregunta.
    ¿Qué es exactamente lo que te preocupa?
    Normalmente hay dos formas legales de dividir una vivienda. La primera es dividirla en "proindiviso".
    La expresión jurídica "proindiviso" se refiere al derecho de propiedad sobre un bien y quiere decir que una persona ostenta el derecho de propiedad sobre ese bien sólo parcialmente puesto que comparte la titularidad con otras personas. La expresión "proindiviso" es equivalente a "copropiedad" o a "comunidad de bienes".
    Así, las siguientes expresiones son equivalentes:
    "Ostenta un 50% del derecho de propiedad sobre su vivienda en proindiviso con su pareja"
    "Ostenta un 50% del derecho de propiedad sobre su vivienda en copropiedad con su pareja"
    "Ostenta un 50% del derecho de propiedad sobre su vivienda, en comunidad con su pareja".
    La principal característica de este régimen legal es que ninguno de los cotitulares tiene la plena propiedad del bien, por ejemplo de la vivienda, y además, que la cuota que le corresponde a cada uno no se concreta en una parte específica del bien, sino que es una cuota abstracta.
    La segunda es dividir físicamente la vivienda en dos.
    En ese caso se tiene que asegurar que la vivienda cumple con las ordenanzas locales de "vivienda mínima" osea que la vivienda no se quede con un tamaño tan pequeño que no se puedan escriturar como viviendas independientes.
    Espero que estos comentarios te haya servido de ayuda.
    Juan Pacheco
    Arquitecto

  • #5

    mla (lunes, 19 diciembre 2016 16:41)

    quiero comprar una casa independiente en un pueblo, era una casa pero esta dividida en dos en el registro, hay que hacer segregacion. es totalmente diafana, no tiene nada aun y la han separado por un muro en el corral. yo quiero comprar una de ellas pero antes me recomiendan hacer la segregacion?la tienen que hacer los propietarios? si la compro sin segregar la puedo hacer luego yo?

  • #6

    Juan Pacheco (lunes, 19 diciembre 2016 16:53)

    Hola Mía,
    Te recomiendo que todo papeleo se realice antes de realizar la compra de la vivienda o esté supeditado a obtener todos los permisos pertinentes.
    Si dices que ya está registrada como casas independientes en el registro de la propiedad ya está dado un paso importante. Te recomiendo que también mires en el departamento de urbanismo del ayuntamiento y comprobar situ parte individual cumple con las medidas mínimas de una vivienda.
    También sería necesario ver que todos los servicios de la vivienda estén independiente para cada vivienda.
    Suerte.
    Juan Pacheco
    Arquitecto

  • #7

    carlos (martes, 28 febrero 2017 17:02)

    BUENOS DIAS QUISIERA SABER CUALES SON LOS REQUISITOS PARA DOPER REALIZAR LA INDEPENDIZACION DE UN TERRENO:

    LA SRA. LO VENDE POR MOTIVOS DE SALUD Y YO SE LO ESTOY COMPRANDO PERO NO SE COMO HACER ESA COMPRA O QUE CONTRATOS SE HACEN O DIRECTO LLEVAMOS LAS MEDIDAS QUE PACTAMOS Y SOLO CON ESO EL NOTARIO REALIZA LA MINUTA DE COMPRA DEL 50% DEL TERRENO.

  • #8

    Juan Pacheco (miércoles, 01 marzo 2017 10:25)

    Hola Carlos.
    Gracias por tu consulta.
    No explica en tu pregunta si el terreno que vas a comprar "segregando" de un terreno es para construir una vivienda o es para para otras actividades.

    Si se tratase para construir una vivienda debes primero comprobar en el ayuntamiento cual es el tamaño de "parcela mínima" permitida ya que solo se puede construir en parcelas que tengan un tamaño mínimo aparte de otros requisitos de planeamiento que también tendrás que comprobar en el ayuntamiento.

    Si se trata de unos terrenos para ser usado para la agricultura también tendrá que comprobar el tamaño de la parcela a no ser que sea para agregar a otra parcela tuya colindante en ese caso no debes preocuparte por el tamaño aunque el que vende y segregue no debe quedarse con una parcela que no cumpla con el tamaño de una parcela mínima.
    Espero que me haya explicado bien y me hayas entendido.

    Un saludo
    Juan Pacheco
    Arquitecto

  • #9

    Kira (jueves, 16 marzo 2017 21:20)

    Hola buenas noches. Tengo una serie de dudas...
    Hize una obra ilegal encima de la casa de mis padres haciendome ahi una casa para mi (se que tenia que haber hecho proyecto y todo pero no lo hize) me gustaria legalizar la obra y hacer una division horizontal ya que necesito hipotecar mi vivienda. Mis padres tienen su casa hipotecada que es la parte de debajo de la mia. Podria hacerlo? Si es asi.. que pasos debo de dar? Gracias de antemano

  • #10

    Juan Pacheco (viernes, 17 marzo 2017 19:14)

    Hola KIra.
    En primer lugar deberías averiguar si está permitido la realización de una vivienda encima de la de tus padres. Esto te lo aclararán en el departamento de urbanismo del ayuntamiento de tu ciudad. Si es así tendrás que pedirle a un arquitecto un proyecto de legalización de obra. Con ese proyecto puedes realizar en notaría una división horizontal y entonces podrás hipotecar cada vivienda por separado.
    espero que te haya sido de ayuda.
    Juan Pacheco
    Arquitecto

  • #11

    Fercho (jueves, 23 marzo 2017 12:56)

    Hola,en la vivienda heredada de nuestros padres,dos hermanos hicimos una vivienda con dos plantas,totalmente individualizadas,entradas y salidas,y un patio con almacenes,,y esta proindiviso,que pasos hay que dar para quitar el proGindiviso y que quede cada uno su vivienda.
    Gracias,un saludo

  • #12

    Juan Pacheco (jueves, 23 marzo 2017 19:19)

    Hola,
    Creo que se tendría que realizar una división horizontal, para poder dividir la vivienda en dos partes, una vez realizado se tendría que escriturar cada vivienda a quien corresponda, yo supongo que las viviendas se han construidos legalmente.

    Un saludo

    Juan Pacheco

  • #13

    José (martes, 28 marzo 2017 01:09)

    Hola! Interesante página.
    Tengo una situación un tanto complicada. Se nos ha heredado una casa de dos pisos y a mi me han designado en el testamento el piso de arriba. He leído y hasta el momento entiendo que es mejor hacer las escrituras como vivienda horizontal para que cada uno cuente con escritura individual puesto que el piso de arriba tiene su entrada propia. Entonces hasta el momento no hubo problema sino ahora que mi tío (heredero del piso de abajo) quiere demoler para construir nuevamente puesto que la casa está en mal estado. Aún no se hacen las nuevas escrituras por lo que espero realizar ese procedimiento antes de este proceso para evitar confusiones al momento de medir la parte de arriba puesto que según las escrituras solo me corresponde lo construido y no el espacio aéreo (por así llamarlo) ya que el terreno cuenta con un patio enorme pero según dicen que yo allí ya no puedo poner un segundo piso. Esto lo comento porque parece que empiezan a haber malos entendidos según la lectura del testamento y no quiero meterme en líos con la familia. Lo que sí me está poniendo de quicio es que como mencioné que quiero construir un tercer piso después de la demolición, me dicen que según las leyes, al dueño del primer piso le corresponde construir el tercero y al dueño del segundo piso le correspondería la construcción del 4to piso (en caso de que ocurra), es esto cierto o solo quieren tomar ventajas estas personas??? No sé si me lo digan para desanimarme de construir el 3er piso porque dije que quería reforzar bien cimientos y que yo pagaría ese extra para que soporte la viviendo 3 pisos pero como que no les pareció mucho.
    Espero me haya explicado y me pueda comentar su punto de vista. Muchas gracias de antemano.

  • #14

    Juan Pacheco (miércoles, 29 marzo 2017 16:52)

    Hola José.
    Creo que todo el tema está en el derecho al espacio aéreo. Eses tema siendo puramente jurídico lo consultaría con un abogado.

    Juan Pacheco

  • #15

    Luis (martes, 04 abril 2017 12:15)

    Buenos días,tengo una vivienda con 64 m2 útiles y 73 construidos,la cual es propiedad al 50% mía, y de mi hermano , en la actualidad no esta habitada, por lo que hemos decidido repartirnos la propiedad en las dos partes correspondientes, para que cada cual la aproveche.Mi pregunta: es si con los metros que me corresponden puedo utilizarla como vivienda independiente, que pasos tengo que hacer para tal uso, que permisos necesito y si no es posible saber si puedo añadir dicho piso a uno de la planta inferior por medio de una escalera interior, la vivienda esta situada en una población de valencia. en espera de su contestación´reciba un saludo de un servidor.

  • #16

    Juan Pacheco (miércoles, 05 abril 2017 18:24)

    Hola Luis.

    Gracias por tu pregunta,

    Aunque no nos dice donde se encuentra ubicada la vivienda, cada comunidad autónoma tienes unas superficies mínimas para que una vivienda pueda ser clasificada como vivienda, entre 60 y 70 m2 me parecen más que suficientes.
    Lo primero sería ponerte en contacto con un arquitecto para ver si la distribución, situación etc te permitiría el diseño de dos viviendas con la inclusión de la escalera y si la normativa de planeamiento te permite el diseño de dos viviendas.
    Te recomiendo la vissta a un estudio de arquitectura antes de realizar cualquier papeleo para que se compruebe con anterioridad la viabilidad del diseño de las dos viviendas.

    Espero que te haya servido de ayuda

    Juan Pacheco

  • #17

    Luis (viernes, 07 abril 2017 18:51)

    Buenas tardes Juan, Creo que no supe explicar bien el contenido de mi pregunta, te explico : tengo una propiedad heredada de mis padres, la cual es un edificio familiar compuesto de planta baja y tres altura, actualmente yo ocupo la planta baja y el primer piso, el segundo piso es también propiedad mía, y el tercero es propiedad de un hermano y mio al 50%, dicho piso , el tercero quisiera dividirlo en dos partes, en el caso de no poder adquirirlo, y la pregunta es: si la planta consta de 73 m2 construidos, al dividirlo en dos se quedaría con 36.5 m2 se puede pedir cédula de habitabilidad con esa superficie, el edificio esta situado en Náquera- Valencia., se que hay una superficie mínima para nueva construcción y otra si se trata de una vivienda de segunda ocupación en este caso segregada en dos viviendas y de otro modo si no la puedo utilizar como vivienda, tendría algún problema con poder agregar el 50% de la tercera planta a la planta segunda para hacer un duplex?. gracias por vuestro interés, un saludo

  • #18

    Juan Pacheco (viernes, 07 abril 2017 19:06)

    Hola de nuevo Luis,
    Gracias por explicar detalladamente tu problema.
    En la región Valenciana las superficie mínima de una vivienda-apartamento es de 24m2 de superficie UTIL Eso es de superficie pisable excluyendo tabique y muros de cerramiento.
    Yo creo que si podría tener dos apartamentos dentro de una superficie de 73 m2 sin embargo debes de cumplir otras premisas que vienes especificada en el decreto:
    Texto integrado de la Orden de 7 de diciembre de 2009 de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda por la que se aprueban las condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de octubre, del Consel.
    Te he marcado en amarillo los principales elementos del decreto y si me envías una dirección de correo electrónico te lo puede enviar para que le eches un vistazo.

    Un saludo

    Juan

  • #19

    luis (domingo, 09 abril 2017 14:54)

    Juan, gracias por la información, mi correo es ricardoperezarnal@hotmail.com

  • #20

    luis (domingo, 09 abril 2017 14:59)

    Tenia entendido si no estoy equivocado que si la vivienda que se dividía en dos, si era de segunda ocupación los metros minimos eran de 40 m2. es correcto ?

  • #21

    Juan Pacheco (lunes, 10 abril 2017 09:53)

    Hola de nuevo Luís.
    Depende de la comunidad autónoma.
    Con 40m2 encajaría en la mayoría de comunidades.

    Juan

  • #22

    Alexander (miércoles, 12 abril 2017 19:32)

    Hola buenas tardes, tengo un terreno en herencia con mis tres hermanos de 150 m2, estamos conversando para hacer la división pero por pisos, es decir, vamos a contruir cada uno de acuerdo al piso que le corresponde, en mi caso es 2° piso. como podría hacer para que que legalmente quede escrito antes de empezar a construir? Gracias

  • #23

    Juan Pacheco (miércoles, 12 abril 2017 20:12)

    Hola Alexander.
    El proceso ideal para evitar problemas primero sería acordar verbalmente o por escrito quien sería el dueño de qué lo cual parece que ya lo habéis realizado,
    El segundo paso es tener un proyecto realizado por un arquitecto donde se plasma en planos exactamente como son los pisos., ese proyecto se lleva al notario y este realiza la "división horizontal" que es un documento donde se le da una figura jurídica a cada piso para poder hipotercarlos, venderlos, adjudicarlos etc
    Una vex que cada piso tiene su nombre estipulado en la división horizontal os lo adjudicáis y a construirlos

    Espero de haber contestado a tu pregunta.

    Juan pacheco

  • #24

    luis (martes, 02 mayo 2017 14:57)

    Juan, buenos días de nuevo quería hacerte una consulta, como te dije en su día, soy propietario al 50% de una vivienda en una tercera planta y al 100% de la planta inferior, el motivo de la consulta es que tengo un hijo casado y con un hijo y actualmente en alquiler, donde están les dicen que necesitan el piso, por lo que necesito el 50% del piso que tengo para agregarlo al piso inferior para que puedan vivir en el, mi pregunta que tramites tengo que hacer para la segregación, que puedo hacer si se niegan a tal segregación y de realizarse que hacer para agregar los dos elementos en uno, gracias de antemano.

  • #25

    Juan Pacheco (martes, 09 mayo 2017 17:34)

    Hola de nuevo.
    Lo primero sería como he mencionado en anteriores posts, es encargar un proyecto realizado a un arquitecto, este debe plasmar sobre planos exactamente como sería los pisos definitivos., ese proyecto se lleva al notario y este realiza la "división horizontal" que es un documento donde se le da una figura jurídica a cada piso para poder hipotercarlos, venderlos, adjudicarlos etc
    En caso de que las otras partes se negaran tendrías que consultarlo con un abogado ya que esa es una pregunta mas bien jurídica.
    En el proyecto ya se replantearía las partes que formarían cada piso y se vería claramente la separación de cada propiedad.
    Espero que te haya aclarado el problema.

    Un saludo

    Juan Pacheco

  • #26

    claudia urrego (miércoles, 07 junio 2017 20:52)

    buenas tardes tengo una pregunta tengo un aire en un tercer piso y la señora del segundo piso me dice que no hay una ley que le diga que ella me debe desocupar para que yo construya que puedo hacer en ese caso gracias

  • #27

    Juan Pacheco (jueves, 08 junio 2017 10:10)

    Hola Claudia.
    ¿Podrías explicar con mas detalle exactamente cual es el problema?, porque me temo que no entiendo tu pregunta.

    Gracias

    Juan Pacheco

  • #28

    jennifer camacho (viernes, 16 junio 2017 17:50)

    buenos dias mi pregunta es q una dama me quiere vender la teraza para construir yo ella es dueña 50 y sus hijos del 25 ella tiene muchos problemas y tomo esa decicion q hago hay son 3 hijos y uno esta en panama ella me dice q vamos a una notaria y hagamos una promesa de compraventa gracias q debo hacer graciad

  • #29

    Juan Pacheco (martes, 20 junio 2017 11:52)

    Jenifer,
    Creo que primero te deberías enterar en el ayuntamiento si realmente puedes construir sobre esa terraza antes de comprar nada.

    Un saludo

    Juan Pacheco

  • #30

    LuisMi (lunes, 26 junio 2017 09:56)

    Hola,
    En mi caso, mi padre y 2 hermanos están teniendo problemas para repartir la casa de mi abuelo, porque un hermano quiere quedarse con ella pero pagar un precio que mi padre cree que es escaso. El tercer hermano no está de acuerdo con mi padre y sí con el otro. Ahora mismo no creo que las partes cambien de opinión y seguramente la casa se pondrá en venta. Mi pregunta es: ¿Si se decide poner en venta, el tiempo que pase hasta que se venda la casa se puede obligar a tener esa casa cerrada?? Lo pregunto porque actualmente el hermano que la quiere comprar la usa para guardar maquinaria y comer aunque no vive en ella, y esta salida seguro que le interesa porque mientras se vende y no, él la seguirá usando tan contento y por eso no quiere negociar.
    A parte, en una negociación cerrada como la que expongo, ¿me recomienda alguna otra solución?
    Gracias